2026 종합부동산세 개편, 내 집도 과세 대상일까? 달라진 기준과 계산법

집 한 채를 보유하고 있어도 종합부동산세를 내야 할까요? 흔히 공시가격이 12억 원을 넘으면 종부세를 낸다고 생각하지만, 모든 주택에 같은 기준이 적용되는 것은 아니에요.

12억 원은 단독명의 1세대 1주택자에게 적용되는 기본공제 금액이에요. 일반 주택 보유자는 개인별로 9억 원을 공제받고, 부부 공동명의 주택은 각자의 지분을 기준으로 세금을 계산해요.

따라서 종부세 과세 여부를 확인하려면 공시가격뿐 아니라 주택 수와 명의 형태, 지분율, 1세대 1주택 해당 여부, 세액공제와 과세특례까지 함께 살펴봐야 해요.

2026년 8월에는 주택가격과 실제 거주 여부를 더 중요하게 반영하는 종부세 개편안도 발표됐어요. 다만 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이기 때문에 2026년분 종부세에는 적용되지 않아요.

지금부터 2026년 현재 적용되는 종부세 기준과 앞으로 달라질 수 있는 내용을 구분해 살펴볼게요. 세이브택스(SAVETAX) 환급이 관련 법령과 2026년 세제개편안을 바탕으로 정리했어요.

종합부동산세는 어떤 세금일까요?

종합부동산세는 일정 금액을 초과하는 주택이나 토지를 보유한 사람에게 부과하는 국세예요. 줄여서 ‘종부세’라고 불러요.

집을 보유하면 먼저 지방자치단체에 재산세를 내요. 개인이 보유한 주택의 공시가격을 전국 단위로 합산한 금액이 기본공제를 넘으면 국세인 종부세가 추가로 부과될 수 있어요.

종부세는 집을 산 가격이나 현재 시세가 아니라 정부가 매년 발표하는 공시가격을 기준으로 계산해요.

2026년 현재 주택분 기본공제는 다음과 같아요.

기본공제는 종부세를 계산할 때 공시가격 합계에서 먼저 빼주는 금액이에요.

예를 들어 단독명의 1세대 1주택자가 공시가격 11억 원인 집을 보유했다면 기본공제 12억 원을 넘지 않으므로 주택분 종부세가 부과되지 않아요.

공시가격이 15억 원이라면 12억 원을 초과한 부분이 계산 대상이 돼요. 다만 초과분 3억 원에 세율을 바로 곱는 것은 아니에요. 공정시장가액비율과 재산세액 공제, 세액공제 등을 추가로 반영해 실제 세금을 계산해요.

주택 수와 공시가격이 세금에 어떻게 반영되는지 이해하려면 종합부동산세 계산  구조를 함께 살펴보는 것이 좋아요. 구체적인 기준은 국세청 종합부동산세 안내 와 종부세 세액계산 흐름도 에서도 확인할 수 있어요.

종부세에서 6월 1일이 중요한 이유는 무엇일까요?

종부세는 매년 6월 1일에 주택을 소유한 사람에게 부과돼요. 6월 1일은 그해 종부세 납세의무자를 결정하는 ‘과세기준일’이에요.

집을 사고파는 중이라면 매매계약일보다 잔금 지급일과 소유권이전 시점을 확인해야 해요.

예를 들어 5월에 매매계약을 체결하고 6월 2일에 잔금을 지급했다면 6월 1일 당시에는 매도인이 집을 보유한 상태예요. 이 경우 원칙적으로 해당 연도의 종부세 납세의무자는 매도인이 돼요.

매매계약서에서 매수인과 매도인이 종부세를 나누어 부담하기로 약정할 수는 있어요. 하지만 이는 두 사람 사이에서 비용을 정산하는 약속일 뿐, 세무서에 대한 법적 납세의무자가 바뀌는 것은 아니에요.

집을 팔 계획이라면 종부세 과세기준일뿐 아니라 잔금일을 기준으로 양도소득세 계산 도 함께 해보는 것이 좋아요. 두 세금은 과세 기준과 계산 방법이 서로 다르기 때문이에요.

1세대 1주택자는 어떤 혜택을 받을까요?

1세대 1주택자는 일반 주택 보유자보다 높은 기본공제를 적용받을 수 있어요.

일반 주택 보유자의 기본공제는 개인별 9억 원이지만, 단독명의 1세대 1주택자는 12억 원이에요. 나이와 보유기간에 따른 세액공제도 받을 수 있고요.

고령자 세액공제와 장기보유 세액공제는 함께 적용할 수 있어요. 다만 두 공제를 합한 한도는 최대 80%예요.

예를 들어 만 70세 이상이면서 집을 15년 이상 보유했다면 각각의 공제율을 합한 값은 90%예요. 하지만 합산 한도가 있으므로 실제 공제율은 최대 80%가 적용돼요.

본인 명의로 집이 한 채 있다고 해서 반드시 종부세법상 1세대 1주택자가 되는 것은 아니에요. 배우자와 세대원이 보유한 주택, 상속주택이나 지방주택, 주택의 실제 용도도 함께 확인해야 해요.

부부 공동명의라면 어떤 방식이 유리할까요?

부부가 집 한 채를 공동명의로 보유하면 원칙적으로 각자의 지분에 따라 종부세를 계산해요. 각자에게 9억 원의 기본공제가 적용되므로 부부가 받을 수 있는 기본공제는 합계 18억 원이 될 수 있어요.

예를 들어 부부가 다른 주택 없이 공시가격 18억 원인 집을 절반씩 보유했다면 각자의 지분가액은 9억 원이에요. 각 지분가액이 개인별 기본공제 범위에 들어가므로 종부세가 발생하지 않을 수 있어요.

하지만 공동명의 방식이 항상 유리한 것은 아니에요.

부부가 공동명의로 주택 한 채를 보유한 경우에는 신청을 통해 한 사람을 납세의무자로 정하고 1세대 1주택 방식으로 계산할 수 있어요. 이를 ‘공동명의 1주택자 특례’라고 해요.

공시가격이 18억 원 안팎이라면 부부가 각각 9억 원씩 공제받는 방식이 유리할 수 있어요. 반면 주택 가격이 높고 한 사람의 나이가 많거나 보유기간이 길다면 1세대 1주택 특례가 더 유리할 수 있고요.

특례는 자동으로 적용되지 않아요. 일반적으로 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 신청해야 하므로 두 방식의 예상 세액을 미리 비교하는 것이 좋아요.

신청 대상과 방법은 국세청 과세특례 신고 안내 에서 확인할 수 있어요.

지방주택이나 상속주택이 있어도 1주택 혜택을 받을 수 있을까요?

집이 두 채라고 해서 무조건 1세대 1주택 혜택을 잃는 것은 아니에요.

일정한 요건을 갖춘 상속주택과 지방 저가주택, 인구감소지역주택 등은 1세대 1주택자를 판단할 때 주택 수에서 제외될 수 있어요.

다만 주택 수에서 제외된다고 해서 해당 주택의 공시가격까지 종부세 계산에서 빠지는 것은 아니에요. 주택 수에서는 제외하되 공시가격은 합산해 세금을 계산하는 특례도 있기 때문이에요.

특례를 적용받으려면 다음 사항을 확인해야 해요.

지방에 있는 집이라고 해서 모두 특례를 받을 수 있는 것은 아니에요. 수도권이나 광역시에 해당하는지, 인구감소지역으로 지정됐는지, 공시가격 기준을 충족하는지까지 살펴봐야 해요.

2026년 종부세 개편안에는 어떤 내용이 담겼을까요?

정부는 2026년 8월 3일 새로운 세제개편안을 발표했어요. 핵심은 보유한 주택 수뿐 아니라 주택가격과 실제 거주 여부를 더 중요하게 반영하는 것이에요.

정부안에 담긴 주요 내용은 다음과 같아요.

정부안대로 시행되면 주택을 한 채만 보유했는지뿐 아니라 그 집에서 실제로 거주하는지가 중요해져요.

실제로 거주하는 1주택자의 기본공제는 현행 12억 원에서 14억 원으로 늘어날 예정이에요. 정부는 공시가격 14억 원을 시가 약 20억 원 수준으로 설명하고 있어요.

반대로 주택을 한 채만 보유했더라도 그 집에서 실제로 살지 않는다면 기본공제가 9억 원으로 줄어들 수 있어요.

1세대 1주택자가 아닌 주택 보유자의 기본공제는 다음과 같이 계산하는 방안이 제시됐어요.

4억 원 + 5억 원 × 실제 거주하는 주택가액 ÷ 전체 주택가액

전체 주택가액 중 실제 거주하는 주택이 차지하는 비중이 높을수록 기본공제 금액도 커지는 방식이에요.

다만 아직 확정된 법률은 아니에요. 국회 심의 과정에서 공제금액과 적용 요건, 시행 시기가 달라질 수 있어요. 정부안의 구체적인 내용은 2026년 세제개편안 에서 확인할 수 있어요.

2026년에 내는 종부세에는 어떤 기준이 적용될까요?

2026년분 종부세는 2026년 6월 1일의 주택 보유 현황과 당시 시행 중인 법률을 기준으로 계산해요. 2026년 8월에 발표된 세제개편안은 2026년분 종부세에 적용되지 않아요.

정부는 종부세 개편을 2027년부터 단계적으로 시행하는 방향을 제시했어요. 하지만 아직 국회를 통과하지 않았으므로 실제 적용 시기와 세부 내용은 달라질 수 있어요.

국세청은 일반적으로 11월에 종부세 고지서를 발송해요. 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지예요.

대부분은 국세청이 계산한 고지세액을 확인한 뒤 납부하면 돼요. 다만 고지서에 적힌 주택 수와 명의, 지분율, 특례 적용 여부가 실제 현황과 다르다면 그대로 납부하기 전에 잘못된 부분이 없는지 확인해야 해요.

종부세 고지서에서 무엇을 확인해야 할까요?

종부세 고지서를 받았다면 납부할 금액만 보지 말고 세금 계산에 사용된 주택 정보부터 확인하는 것이 좋아요.

다음 항목을 살펴보세요.

고지 내용이 실제 보유 현황과 다르다면 납부기간 안에 정확한 세액을 신고하고 납부하는 방법을 검토할 수 있어요. 이때 고지서뿐 아니라 해당 연도 6월 1일의 주택 보유 현황과 명의, 지분율도 함께 확인해야 해요.

종부세를 직접 신고했는지, 국세청이 결정한 세액을 고지받아 납부했는지에 따라 세금을 바로잡는 방법이 달라질 수 있어요. 이미 납부한 세금이 실제보다 많았다면 정해진 요건과 기간을 확인해 경정청구 신청 을 검토할 수 있어요.

※ 2026년 세제개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이에요. 2026년분 종부세는 2026년 6월 1일 현재 시행 중인 법령을 기준으로 판단해야 해요.

자주 묻는 질문

Q1. 공시가격이 12억 원을 넘으면 모두 종부세를 내나요?

모든 주택 보유자에게 12억 원 기준이 적용되는 것은 아니에요. 12억 원은 단독명의 1세대 1주택자의 기본공제예요. 일반 주택 보유자는 개인별로 9억 원을 공제받아요. 실제 세액은 공정시장가액비율과 재산세액 공제, 세액공제 등을 반영해 계산해요.

Q2. 집을 6월 2일에 팔면 그해 종부세는 누가 내나요?

종부세 납세의무자는 매년 6월 1일을 기준으로 정해요. 6월 2일에 잔금을 받고 소유권을 이전했다면 원칙적으로 6월 1일 현재 소유자인 매도인에게 해당 연도 종부세가 부과될 수 있어요.

Q3. 부부 공동명의 주택은 기본공제가 18억 원인가요?

부부가 각각 지분을 보유하면 각자 9억 원의 기본공제를 적용받을 수 있어 합계 18억 원이 될 수 있어요. 다만 다른 주택 보유 여부와 지분율에 따라 결과가 달라질 수 있어요. 공동명의 1주택자 특례를 신청하면 한 사람을 기준으로 12억 원의 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제를 적용받을 수 있고요.

Q4. 상속주택이 있으면 1세대 1주택 혜택을 받을 수 없나요?

일정한 요건을 갖춘 상속주택은 1세대 1주택자 판단 시 주택 수에서 제외될 수 있어요. 다만 공시가격은 합산될 수 있으며, 상속 지분과 공시가격, 상속개시일 등을 확인해야 해요.

Q5. 2026년 종부세 개편안은 올해 고지서에 반영되나요?

2026년 8월 발표된 개편안은 2026년분 종부세에 적용되지 않아요. 2026년분 종부세는 6월 1일의 주택 보유 현황과 당시 시행 중인 법률을 기준으로 계산해요.

Q6. 종부세를 많이 냈다면 돌려받을 수 있나요?

주택 수나 지분율, 합산배제, 과세특례 또는 세액공제가 잘못 반영돼 실제보다 많은 세금을 냈다면 정해진 요건에 따라 세액을 바로잡는 절차를 검토할 수 있어요. 다만 종부세를 직접 신고했는지 고지받아 납부했는지에 따라 적용되는 절차가 달라질 수 있어요.

과거 종부세에서 빠진 특례나 공제도 확인해 보세요

종부세는 주택 수와 공시가격뿐 아니라 소유지분, 1세대 1주택 해당 여부, 합산배제와 과세특례, 고령자·장기보유 세액공제 등을 함께 반영해 계산해요. 이 과정에서 일부 항목이 누락되거나 잘못 적용됐다면 세금을 실제보다 많이 냈을 수 있어요.

과거 고지서의 주택 보유 현황과 지분율이 정확한지, 신청한 합산배제와 과세특례가 반영됐는지 확인해 보세요. 적용 가능한 고령자·장기보유 세액공제가 빠지지 않았는지도 함께 살펴봐야 해요.

세이브택스(SAVETAX) 환급은 선영회계법인이 운영하는 세금 환급 검토 서비스예요. 소속 회계사가 과거 종부세 고지·납부 내역과 주택 보유자료를 바탕으로 빠진 특례나 공제가 있는지 검토해요.

최종 환급 여부와 금액은 해당 연도의 법령과 주택 보유 관계, 특례 신청 여부, 증빙자료, 경정청구 기간 및 과세관청의 검토 결과에 따라 달라져요.